2008년도 제19회 감정평가사 수석합격수기
강흔태

1. 시작하며
  안녕하세요 저는 19회 감정평가사 2차 시험을 전체수석으로 합격한 강흔태라고 합니다. 합격한 것만으로도 커다란 영광인데 제게는 분에 넘치는 수석이라는 결과를 얻게 되어서 12월의 영광이라는 말을 다시금 실감하게 되었습니다. 저는 82년생으로 서울 강동구에서 자라났고 현재는 연세대학교 도시공학과에 재학중이며 내년 2월에 졸업을 앞두고 있습니다. 원래는 저희 아버지께서 같은 학교 법대 출신으로 사법고시에 통과하지 못하신 경력이 있기 때문에 국가고시에 대한 혐오감이 있어 몇 년 전까지만 해도 시험을 보는 것도 상상할 수 없었습니다. 2005년 초에 제대 후 복학을 하고나서 유학과 취업 등 진로를 고민하다가 감정평가사라는 직업이 제 전공과 많은 관련이 있으며 사회적 인지도에 비해서 상대적으로 많은 장점을 가지고 있다는 걸 알게 되었고 20대에 한번 인생이 달린 도전을 하고 싶어서 시험을 도전하게 되었습니다.

  사실 대부분의 분들이 그러셨겠지만 합격을 확신하지 못했기 때문에 이 글을 쓰고 있는 지금도 꿈을 꾸고 있는 기분이 들고 있습니다. 저는 남들보다 합격사실을 늦게 알았는데 예년과는 달리 산업인력공단에서 시험을 주관하면서 시험의 여러 가지 부분이 바뀌었고 합격자 발표도 전날 석간에서 나지 않고 발표일자 조간에 난걸 몰랐기 때문입니다. 현재는 부모님이 용인으로 이사를 가시고 형과 성남시에서 살고 있는데 이날따라 형이 외박을 한다는 연락을 받고 초조한 마음으로 핸드폰을 꺼놓고 새벽까지 잠을 이루지 못하다가 5시 정도에 잠들어서 11시에 일어나고 합격여부를 확인하는데 태어나서 가장 떨리는 순간이었던 것 같았습니다. 다행히 ‘합격’이라는 두글자가 기다리고 있어서 너무나 기뻤습니다. 그리고 마음을 놓고 핸드폰을 켰는데 합격을 축하하는 문자가 쇄도하는데 중간중간에 수석이라는 글자가 눈에 띄었습니다. 같이 공부한 윤석이가 보낸 ‘얌마 너 수석이래 핸드폰좀 켜!’라는 내용의 문자를 보고 장난을 치는 줄 알았는데 점수를 확인해보니 상당히 높은 점수가 나와서 인터넷 뉴스를 확인해보니 사실을 확인할 수 있었습니다. 합격사실을 확인했을 때는 정말 기뻤는데 수석이라고 하니까 어안이 벙벙하고 답문을 보내다가 전화를 받다가 정신없이 보내다가 함께 합격한 사람들을 만나고 합격자 축하연까지 가니까 실감이 나는 것 같았습니다.

2. 어설픈 시작과 1차의 실패
  2005년 2학기에 아버지와 친분이 있으신 ○○감정평가법인의 정재근 평가사님께 조언을 얻어서 ○○○학원에서 1차 회계와 2차 감정평가이론을 들으면서 공부를 시작했습니다. 처음에는 빨리 합격하겠다는 생각이 없고 차근차근 하자는 생각에 학교를 다니면서 주말에만 학원 강의를 들으면서 공부를 하였는데 처음에는 의욕에 불타서 학교에서도 공강시간에 틈틈이 예습, 복습을 했는데 수업을 21학점으로 꽉꽉 채워서 들었고 눈앞에 닥친 것에 집중하는 성격 때문에 중간고사 이후로는 평일에 거의 공부를 하지 못하고 학원을 빠지기도 하였습니다. 부동산 관계법규는 전공덕분에 어느 정도 알고 있었고 학기중에 회계와 민법, 경제 과목 실강을 듣고 겨울방학이 되어서야 복습을 할 수 있었는데 학교로 출퇴근하여 혼자 공부를 해서인지 많이 하지 못했고 3월에 학원모의고사를 혼자 풀었는데 합격선 근처에 가지도 못하는 점수가 나와서 그때부터 불이 붙어서 열심히 하였습니다.

  그런데 평소에 좋아해서 자주하던 농구를 버리지 못하고 틈날때마다 하다가 4월말쯤에 발목이 돌아가는 부상을 당하여 깁스를 하고 학교를 몇 주 쉬면서 집에 누워서 공부를 해야했고 목발을 짚고 학교를 다녀야해서 1달 정도 공부를 제대로 못하게 되었습니다. 게다가 기말고사 시험을 보고나니 남은 시간은 단 2주에 하필이면 독일월드컵이 열리고 있는 기간이어서 공부하기 어려웠습니다. 다행히 시험보기 5일전에 혼자 풀어보던 모의고사에서 60점을 넘기 시작하여서 합격할 수 있을 것 같았으나 그해 유난히 어려웠던 2006년 1차 시험에서 아깝게 떨어지게 되었습니다.

3. 본격적으로 공부하기 시작한 2년차
  2년차 때는 머리가 나쁘면 몸이 고생이라고 삽질의 연속이었던 것 같습니다. 1차 시험을 떨어지고서는 아무 생각없이 9월까지 놀았고 실패로 인해 시험이 만만하지 않다는 것을 깨닫고 9월부터 같은 과 선배이자 18회 합격생인 승완이형을 따라 신림동으로 들어갔습니다. 처음 2달은 집에서 출퇴근하였는데 초반에는 적응을 잘 못하고 소속되어있는 ‘계농패’라는 농구동아리가 학교대표로 연고전에 나가게 되는 등 집중을 잘하지 못하여서 시간도 아끼고 본격적으로 하고 싶은 마음에 고시원 생활을 시작했습니다. 1차는 어느 정도 공부가 되었다고 생각했기 때문에 2차만 공부하였고 고시식당과 복사집, 문방구 등 공부에 필요한 것들이 갖춰져 있어서 효율적으로 공부할 수 있었습니다. 수험생이나 합격생 중에 아는 사람이 없었기 때문에 승완이형이 하는 데로 공부하였는데 형도 같은 2년차에 나보다 조금더 공부를 한 상태였기 때문에 이론과 법규는 기본서를 2번 정도 읽고 실무는 강의 듣고 문제를 몇 번 풀어보는 정도만 하고 1기 스터디를 다니게 되었습니다.

  1기 스터디(1,2,3월)는 ○○○학원 수요반을 다녔는데 좌절과 시련의 연속이었습니다. 1월부터 승완이형과 둘이서 오전에 실무 문제집 200점을 풀고 이후에는 주로 서브와 팀장 자료로 이론, 법규를 공부하였는데 스터디에서 실무는 1,2번 풀면 시간이 이미 다 되었고 이론과 법규는 내용을 외워가도 막상 쓰려고 하면 생각이 나지 않아 혼자 만든 서브노트를 베끼기도 하였습니다. 이러다보니 스터디 시험 전날만 되면 스트레스를 받고 1-2시까지 벼락치기를 하게 되었습니다. 그래서 팀장님들께 상담도 하고 고민을 많이 하게되었는데 생각해보면 초심자라면 겪게될 수밖에 없는 기간인 것 같고 이때 스터디에서 스트레스를 받고 열심히 예습해 가는 게 그런 기간을 줄일 수 있는 방법인 것 같습니다.

  2기(4,5월)에 와서는 2번째 봐서 그런지 실무는 다 푸는 경우도 생기고 이론과 법규는 시간은 모자르지만 외워서 쓸 수 있을 정도가 되어있었습니다. 2기 때는 같은 스터디 팀원이었던 태봉이형을 영입하여 3명이서 오전에 실무는 팀장 문제를 풀었고 이론, 법규는 1기와 동일하게 서브와 팀장자료를 외우고 1차때 어설프게 만들었던 서브를 버리고 새롭게 만들기 시작했는데 동차이기에 회계공부를 시작하게 되어 법규서브만을 만들었습니다.

 
  3기(6월) 때는 1차 공부에 전념하기 위해서 쉬고 시험 일주일전까지 오전에 실무 문제집 200점만 풀고 나머지는 1차를 복습하는데 전념했습니다. 작년에 1차를 아깝게 떨어졌기에 2차 시간을 늘리기 위해서 최대한 늦게 1차를 시작한 것인데 시험 보기 10일전까지는 60점도 못 넘어서 걱정을 많이 했으나 결국 1차를 쉽게 합격할 수 있었다.

 
  4기(7,8월) 때는 실무보다 이론, 법규에 치중하였고 오전 스터디 때도 실무 100점 이론, 법규 50점씩 풀었고 법전 앞글자를 외워서 이론, 법규 실력이 금방 늘었던 것 같습니다. 그리고 8월에는 3과목 모두 어느 정도 수준에 도달해서 시험을 볼 수 있는 실력이 되었고 막판에는 이론은 논문을 보았고 법규는 행정법 논점을 좀더 공부했습니다. 이때는 시험문제도 쉽게 나온 것 같아서 합격할 수 있을 거라는 확신을 갖고 있었는데 막상 결과가 나오니 형편없는 점수를 받아서 많이 놀랐습니다. 합격자 발표 당시에 기말고사 기간에 전공 조발표를 하고 있었는데 노트북으로 몰래 확인하고 떨어진 걸 확인하고도 티도 못내고 혼자서 멍한 표정으로 있었습니다.

4. 실력을 갈고 다듬은 3년차
  시험을 잘 봤다고 자신하였다가 불합격하니 자신감을 많이 잃었던 것 같습니다. 다행인지 불행인지 같은 과 동기인 윤석이도 불합격하여 같이 고민하고 신림동에서 방을 잡고 학원과 독서실을 알아보게 되어서 마음이 든든하였습니다. 올해 공부할 때는 신림2동에서 윤석이와 행시를 준비하는 친구 둘해서 네명이서 방 3개짜리 집을 계약하고 동고동락했는데 정말 큰 힘이 되었던 것 같습니다.

 
  1,2기 때는 학원 스터디 선택에 고민을 했지만 실력을 다시 끌어올리기 위해서는 사람이 많지않고 세반으로 나누어서 하여 팀장님이 신경을 잘 써줄 수 있는 ○○○학원을 선택하게 되었습니다. 작년과는 달리 어느 정도 수준에 도달해보았기 때문에 공부하는 방법이나 요령 등에서 효율적이었기 때문에 스터디에서 좋은 점수를 받을 수 있었습니다. 그리고 작년과는 달리 같은 과 후배인 성호와 건축과 선배인 민석이형이 있어서 학원 스터디도 심심하지 않았고 팀장님들 그중에서도 이론팀장님이신 이예주 팀장님께 잘보여서 많은 도움을 받게 되는 등 공부하기 좋은 환경이 갖춰졌습니다. 이때는 작년 실력을 끌어올리고 작년에 잘못했던 것을 반성해보는 시간을 가지기 위해 실무는 1기에는 시중 문제집을 대부분 풀었고 2기 때는 대부분의 팀장 문제를 풀었으며 이론, 법규는 서브와 팀장 자료를 계속 돌려보았고 서브를 새로 만들어 나갔으며 시간이 날 때면 여러 가지 기본서를 읽어보았습니다.

  3,4기 때는 1,2기 때 스터디 성적이 좋았기 때문에 다른 팀장님에게 배우고 싶었고 수험생이 많은 곳에서 위치를 확인해보고 싶었기에 ○○○학원으로 옮기게 되었습니다. 처음에는 다른 스타일의 팀장님들에 당황했으나 점차 적응이 되었고 스터디 성적도 어느 정도 잘 나왔던 것 같습니다. 그리고 개별스터디도 처음에 3명으로 시작했다가 6명으로 늘어나서 활성화되고 다양한 의견을 공유하게 되고 실무뿐 아니라 이론, 법규도 기출문제에 교수님 문제, 팀장 문제까지 다양하게 풀어보는 기회가 되었습니다. 그리고 유난히 주변에 잘하는 2년차가 많았는데 스터디 성적이 항상 우수했던 후배 성호, 우리끼리 ‘김지연 수제자’로 통했던 현준이, 실무를 정말 빨리 풀고 자료를 다량 보유했던 호민이, 3과목 모두 잘하는 탁근이 등 3년차인 저로서는 열심히 하지않을 수 없는 환경이었습니다.

 
  시험보기 직전에는 실무는 개별스터디에서 중요 논점을 뽑아서 풀어보았고 보상실무를 정리하였으며 전에 풀어봤던 스터디 문제중에서 중요한 것을 위주로 복습했으며 이론은 일본감정평가기준, 경응수 감정평가론, 이창석 부동산학원론?개론, 안정근 감정평가이론?현대부동산학, 나상수 감정평가이론 등을 읽고 논점을 체크했고 중요 논문을 모아서 주된 내용을 요약했습니다. 법규는 박균성 행정법강의와 홍정선 행정법론을 읽었고 법전을 다시 한번 체크하였습니다.

5. 시험장에서
  우리 시험은 그날의 컨디션에 많은 것이 좌우되기 때문에 며칠 전부터 잠을 푹자고 부담되는 음식을 피했으며 몸관리에 신경을 썼습니다. 전날에는 9시정도에 독서실에서 나와서 10시에 잠자리에 들었으며 아침에 6시에 일어나서 택시를 타고가서 전자고등학교 앞에서 김밥을 한줄 사서 들어갔습니다. 실무와 이론을 보고 난 후에는 다음 시험에 영향을 안 미치게 하기 위해서 스스로 잘 봤다고 암시를 걸었으며 답안지 규격이 커져서 평소에 채우는데 어려움을 느껴서 이론, 법규는 특히 빠르게 써나가는데 주력을 했습니다.

 
  시험문제는 작년보다 어렵게 나왔는데 실무는 1번 보상문제를 꼼꼼히 풀다보니 20분이 오버되어서 일반논점인 2번을 최대한 간단하게 풀었고 3번은 눈에 들어오지 않아 4,5번 약술 문제를 먼저 풀고 나서 시장가역산법 산식을 적고 답만 적어서 냈습니다. 이론은 평소에 스터디에서 본 문제는 마지막 문제 밖에 없었고 논문에서도 보기 힘든 논점들로 나와서 최대한 기본적인 내용과 연관지어서 써나갔고 맞든 틀리든 일관된 논리를 가지고 써나갔습니다. 법규는 자신이 있었던 환매권이 나와서 쉽게 썼고 2번은 처음보는 논점이 나왔지만 일반적인 행정법 원리를 적용해서 풀어나갔습니다.

6. 과목별 Know-how
  정확하다고는 할 수 없지만 작년에 비해서 올해는 모든 과목이 점수가 높게 나왔는데 이는 다음과 같은 점을 신경써서 공부했던 것 같습니다.

  실무 : 1번 문제는 배점에 10-15분을 초과하더라도 최대한 많은 논점을 건드려야 하고 출제자가 묻는 것을 위주로 강약을 조절해야합니다. 2,3번 문제는 시간에 따라 정확하게 푸는 것이 중요하나 시간이 없다면 최대한 간략하게 나타내고 계산도 간소화할 필요가 있습니다. 중요한 논점은 주석 처리를 하는 것보다는 목차를 따로 빼서 적어주어야 합니다. 계산은 정확히하면 좋으나 시간을 고려하여서 간단하게 해야하는 경우도 있습니다. 그리고 모든 과목이 그렇지만 답안지는 깨끗이 풀어야 하는 것 같습니다.

  이론 : 출제자의 의도를 파악하는 것도 중요하지만 파악하지 못하더라도 당황하지 않고 기본적인 내용을 관련지어서 일관된 논리를 전개해 나가는 게 필요합니다. 그리고 의의는 정확하게 쓰셔야 하며 잘 알지 못하는 것을 정확하게 쓰는 것보다는 아는 듯한 뉘앙스를 풍기게 써야합니다.

 
  법규 : 개별법 논점은 모두 공부를 하셔야 하며 행정법과 병행하여서 연결될 수 있는 것은 공부하는 게 좋습니다. 다만, 지나치게 행정법 논점에 치우치기 보다는 개별법을 기준으로 행정법을 응용하는 것이 중요합니다. 평소에 사례문제를 목차위주로 연습을 많이 해야하고 논점에 들어가야하는 목차는 반드시 암기해야 합니다.

7. 공부에 도움이 되는 것
  ① 같이 생활하고 공부할 수 있는 성격이 맞는 동성친구가 있으면 공부하는데 서로에게 도움이 될 수 있고 기상과 쉬는 시간 등 자기관리가 편해질 수 있습니다. 같이 공부한 윤석이와는 한 침대에서 자기도 했을 정도로 거의 붙어다녔는데 자기전에도 공부에 대해서 토론할 수 있고 기상할 때도 도움이 되었던 것 같고 무엇보다 외롭지 않을 수 있었습니다.
  ② 펜은 자기한테 맞는 것을 쓰는 것이 좋습니다. 여러 가지를 시도해보고 가장 잘 맞는 것을 사용하는 것이 좋습니다. 그리고 글씨는 잘 쓰지 못하더라도 크게 쓰고 비슷한 모양으로 쓰는 것이 좋습니다.
  ③ 운동은 반드시 하는 것이 좋습니다. 저는 작년에는 독서실 옥탑방에서 매일 30분 정도 웨이트를 하였고 올해는 관악청소년회관에서 헬스를 다녔는데 체력관리에 도움이 되었던 것 같습니다.
  ④ 아침은 먹는 게 좋지만 시간이 안된다면 최소한의 영양을 공급하는 게 좋은 것 같습니다.
  ⑤ 개별스터디는 반드시 해야하고 토론은 하되 우기기나 싸움으로 이어지는 것은 스터디를 해체시킬 수 있습니다. 학원스터디는 자신한테 맞는 것을 고르면 좋고 실력이 낮을수록 학원스터디를 꼭 해야한다고 생각합니다.
  ⑥ 강의는 너무 여러 가지를 듣는 것 보다는 동일한 강사의 강의를 듣고 정리하는 것이 좋습니다.
  ⑦ 기출문제는 3과목 모두 반드시 풀어봐야 합니다.
  ⑧ 이성친구는 공부에 방해가 되지 않는다면 오히려 도움이 되고 공부에 방해가 된다면 빨리 헤어지는 게 좋습니다.

8. 마치며
  감정평가사는 요즘에 말이 많지만 공부하고 도전해볼 가치가 있는 직업인 것 같습니다. 그리고 반드시 노력한 만큼 답안지에 드러나는 것 같습니다. 점수상으로는 수석을 하였지만 실력으로 따지면 불합격하신 분들보다도 못할 수도 있습니다. 공부를 하면 할수록 합격할 수 있는 가능성이 높아지는 것이고 자기가 아는 것을 제대로 표현하는 것이 중요합니다. 공부를 시작하기 전에는 신중히 생각해야하며 일단 공부하기로 결심했다면 어설프게 시작하면 수험기간은 점점 길어지기 때문에 마음을 굳게 먹고 최대한 빨리 붙겠다는 욕심을 가지고 공부해야 한다고 생각합니다.

  감정평가사 시험을 준비하면서 여러 가지 일들이 있었는데 작년에 불합격하고 올해 1년 더 공부하게 된 것은 하나님께서 더 큰 영광을 주시려고 하신 것 같습니다. 항상 응원해주시고 힘든 가운데서도 지원해주시고 기도해주신 부모님께 감사드리고 저를 응원해주시고 불합격에 슬퍼해주시고 합격에 기뻐해주신 분들께 감사드립니다. 김진형이 수석으로 합격하면 자기 이름 얘기해달라고 농담처럼 얘기하셨는데 현실이 되었네요. 작년까지 공부함께 하며 이끌어준 승완이형 고마웠어, 올해 같이 한방 쓰면서 동고동락한 윤석이, 창준이, 승준이 다같이 잘 될거야. 후배노릇 잘하고 나보다 스터디 성적 잘 나왔고 2년차에 붙은 성호, 탁근이 수고했다. 같이 스터디했고 실력도 충분했지만 운이 없어 떨어진 은경이, 호민이, 현준이, 민지, 태봉이형, 지연이누나, 민석이형 내년에는 꼭 붙으실 거에요. 나랑 윤석이의 합격을 만들어준 예주누나 정말 고마워. 수험생 여러분 내년에는 좋은 결과 있길 바랍니다.