2010년도 제21회 감정평가사 시험 수석 합격수기
서동환
I. 간단한 자기소개
  안녕하세요.  저는 올해 29살인 서동환이라고 합니다.  먼저 이렇게 합격수기를 쓰게 되서 정말 영광이라고 생각합니다.  스스로 생각해도 저는 참 부족한 사람이라 생각합니다.  그래서 거창하게 저를 포장하거나 과장하기 보다는 제가 어떻게 공부 했는지에 대해 솔직하게 적도록 하겠습니다. 저는 대학에서 감정평가와 관련된 공부를 한 경험은 전혀 없었습니다.  장교 전역 후 어머니의 권유로 감정평가사 시험에 관심을 갖게 되었고, 그해 2008년 5월부터 우선 공인중개사 공부를 하여 10월말에 19회 공인중개사 시험에 합격하였습니다.  실제로 감정평가사 공부를 시작한 날짜는 회계원리를 공부한 2008년 12월말부터이고, 흔히 말하는 2년차 합격생입니다.  이 글을 통해 공부방법론을 제시하고 싶은 대상은 2년차 이하인 분들로써, ‘이런 방법도 있구나’라는 심정으로 읽어주시기 바랍니다.

II. 공부방법론

1. 개요  
  감정평가사 자격증을 어떻게 취득하는지는 이 공부에 조금이라도 관심이 있는 분이라면 다 아실거라고 믿습니다.  제가 이 지면에서 쓰고 싶은 내용은 어떻게 공부했는지 공부방법론입니다.  1차 시험과 2차 시험은 미시적으로 보면 연관성이 없다고 생각하실지 모르지만, 거시적으로 접근하면 연관성이 높습니다.  예를 들어, 경제에 대해 잘 정리해두면 이론공부를 할 때 도움이 되며, 민법이나 부동산관계법규의 기초를 튼튼히 하면 실무나 법규 공부를 할 때 도움이 됩니다. 물론 회계를 잘한다면 실무공부를 할 때 도움이 되구요.  따라서 1차를 단순히 60점 넘어서 합격하겠다는 자세보다는 2차 공부랑 관련 있는 부분을 중점적으로 공부하면서 접근하는 것이 필요하다고 생각합니다.  혹시 내가 신림동에 안사니까 공부를 하기 힘들지 않을까 염려하시는 분들께 다음과 같은 조언을 드리고 싶습니다.  저는 집이 강변역 근처입니다.  감정평가사 공부를 한 수험 기간 동안 집에서 신림동까지 매일 왕복 2시간 정도를 왔다 갔다 하였습니다.  공부는 신림동 독서실에서 하고, 교통수단을 이용할 때는 녹음한 강의를 듣거나 법전을 보고 다녔습니다.  제 입장에서는 오히려 교통수단을 타고 이동 할 때 하루의 공부를 마감하고 부족한 부분을 더 이해할 수 있는 시간이 되어서 좋았던 것 같습니다.  서울 근교에 사시는 분들은 꼭 신림동에 들어오지 않으셔도 저와 같은 방법으로 공부하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 

2. 1차 과목 공부방법론

  전 공인중개사 공부를 한 경험이 있기에 민법이나 부동산관계법규는 상대적으로 접근이 편했습니다.  다만, 경제는 미시랑 거시로 구분된다는 것을 이 공부를 하면서 처음 알았고, 회계는 느낌상 아랍어 같았습니다.  그래서 1차 공부를 하면서 회계와 경제의 기초에 중점을 두고 공부를 하였고, 민법과 부동산관계법규는 고득점을 노렸습니다.  1차 공부를 하다보면 숫자 감각이 필요한 경우와 암기를 주로 하는 경우로 나눌 수 있습니다.  숫자 감각이 필요한 경우가 회계와 경제라면, 암기를 하는 경우가 민법과 부동산관계법규로 나눌 수 있지요.  이 경우 양자를 병행하는 것이 좋습니다.  즉, 숫자 감각이 필요한 과목과 암기하는 과목을 매치해서 공부하는 것이지요.  저는 1차 공부를 할 때 2차 과목은 전혀 신경을 쓰지 않았기에 오직 1차 공부에만 몰두할 수 있었습니다.  그래서 회계와 부동산관계법규를 하루, 민법과 경제를 하루 공부했습니다.  각 과목을 하루 4시간씩 하였고, 회계의 경우 부족하다 싶으면 2시간 가량 보충하였습니다. 그래도 1차 공부를 할 때는 여유가 있었고, 일요일에는 쉴 수 있었습니다. 

  구체적으로 먼저 회계에 대해 설명을 드리면, (제가 K-IFRS 도입이전 공부를 하였기에 차이가 있을 수 있습니다), 처음 회계 공부를 하시는 분은 회계원리부터 하시는 것이 좋습니다.  만약, 재무상태표의 차변과 대변을 구분할 수 없다면 회계원리는 꼭 필요한 과정입니다.  회계원리를 공부하고 나면 중급회계와 원가회계로 나뉩니다. 감정평가사 시험에 합격하기 위한 회계의 지식수준은 회계사와 같이 심도 깊은 내용은 필요 없습니다.  다만, 회계를 잘 하시면 실무 문제 풀 때 두려움이 안생기고 관련 용어들이 나올 때 남들보다 쉽게 접근할 수 있습니다.  제가 알고 있는 동생은 회계를 100점 맞았는데(동생은 숫자 감각이 뛰어납니다), 그 친구는 매일 1시간씩 회계를 풀었다고 합니다. 사람마다 차이는 있겠지만 회계의 경우 휘발성이 강하니까 한번에 몰아서 하는 것보다는 자주 시간을 내서 공부를 하는 것이 좋습니다. 

  경제는 미시와 거시로 나뉩니다.  경제에 대한 감각이 있는 분은 나중에 부동산 시장과 연관 된 글을 쓸 때 아주 유용합니다.  왜냐하면 요즘시대에는 일반경제의 변화가 부동산 시장에 직·간접적으로 큰 영향을 미치기 때문입니다. 따라서 1차 공부를 할 때부터 우리가 주로 활동하는 부동산시장에 대해 전문가라는 마인드를 가지고 공부를 하는 것이 필요하다고 생각합니다.  경제 공부는 거시부터 시작할 수도 있지만, 보통 미시부터 시작합니다.  여기에서 수요·공급 곡선도 배우고 시장에 대해서 기초적인 것들을 배웁니다.  저는 공부를 할 때 미시가 거시보다 시간이 더 오래 걸렸습니다.  흔히 거시가 더 큰 범위이기 때문에 더 어렵다고 생각하시는 분들 계시는데, 개인적으로 봤을 때는 거시는 범위가 더 넓기 때문에 시험에는 나오는 것만 나오는 편입니다.  오히려 문제가 어려워지면 미시쪽이 더 어렵기 때문에 그쪽을 튼튼히 해 두시는 것이 좋다고 생각합니다.  그리고 각종 그래프의 경우 혼자서 그려서 이해할 정도가 되면 좋다고 생각합니다.  저는 메모장을 잘 활용하지 않는 편인데, 경제 공부를 할 때는 모든 그래프를 메모장에 그려 놓고 친숙해지려 노력했습니다.

  민법은 크게 총론 물권법, 채권법, 가족법이 있는데 우리 시험 범위에는 총론과 물권법이 들어갑니다.  흔히 민법 공부할 때는 기본서와 문제집을 한권씩 정해서 푸는 방법으로 공부합니다.  저는 공부할 때 민법 조문을 따로 출력해서 가지고 다녔습니다.  민법 조문에 익숙해지면 나중에 이론이나 법규 글 쓸 경우에 도움이 많이 되기 때문입니다.  예를 들어, 민법 제99조 부동산의 의의나, 민법 제 212조 토지소유권 같은 경우는 이론에서 글을 쓸때 자주 인용됩니다.

  부동산관계법규의 경우 국토계획 및 이용에 관한 법률과 건축법, 공유재산법, 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률, (구)지적법, (구)등기법이 포함됩니다.(바뀐 법률을 적시하지 못해서 죄송합니다.)  이 법들은 어디 하나 중요하지 않는 것이 없습니다.  하지만 수험생들은 처음에 그 방대한 양과 어려운 내용 때문에 시험에 나오는 것만 공부하는 경향이 있는데, 저는 개인적으로 그 방법은 비추천합니다.  왜냐하면 부동산 관련 법률 지식들은 나중에 2차 시험뿐만 아니라 실무 현장에서도 도움이 되기 때문입니다.  공부를 할 때 공민달 평가사님 강의가 많은 도움이 되었습니다.  그 분을 통해서 배운 공부방법은 다음과 같습니다.  먼저 기본서를 정해서 공부하고, O·X 지문을 가지고 다니면서 기본서에서 배운 내용을 확인했습니다.  O·X 지문도 다 외울정도가 되면 밑줄에 빈칸 채우기로 연습을 하였습니다.  그리고 단원마다 체계도를 만들어서 정리하려고 노력했습니다.

3. 2차 과목 공부 방법론

  우리 시험은 흔히들 2차부터가 진짜라고 합니다.  특히, 실무가 어려우니까 1차 공부를 하면서 실무는 병행하면서 공부하라고 합니다.  하지만 개인적으로 저는 실무가 싫었습니다.  그래서 실무공부는 3과목 중 시간 투자가 가장 적은 편이었고, 실제로 제가 실무를 시작한 것도 1차 시험이 끝나고 나서부터입니다.  2차 과목들을 공부 할 때도 2차 시험을 처음 치루는 많은 분들이 하는 것처럼 하루 종일 실무만 하지 않았습니다.  오히려 실무와 이론과 법규를 병행했습니다.  이런 방법들이 상호 시너지 효과를 본 경우 같습니다.  그렇다고 해서 실무에 대해 절대적인 시간투자가 적지는 않았다고 생각합니다.  시간의 비율은 하루 평균 14시간정도 공부를 하였는데(교통수단에서 공부한 것 포함) 실무 4시간, 이론 5시간 법규 5시간이었습니다.  같이 공부하는 형과 일요일날도 쉬지 말자는 뜻에서 일요스터디를 하였고, 1기 스터디를 하는 날부터 단 하루도 온전히 쉬지 않았습니다.  공부를 하면서 겪는 슬럼프는 다른 것을 통해 이겨내기보다는 그냥 평상시와 똑같이 앉아서 공부하면서 이겨내려고 하였습니다.

  구체적으로 실무의 경우 많은 분들이 기본서를 한권 정해서 달달 외울 정도로 푸는 경우가 많습니다.  그래서 저도 처음에는 패스라는 기본서를 3회독하였습니다.  3회독해도 문제를 혼자 풀 자신이 없더군요.  그래서 이 방법은 아니다라고 생각하고 11월말부터 김성유 평가사님 강의를 들었습니다.  개별 스터디를 하지 않았기에 하루의 시간 거의 대부분을 학원에 투자했습니다.  머릿속에 어떤 체계가 잡혀있지 않기 전에는 혼자 공부하는 것보다 학원 강의를 듣는 것이 효율적이라 생각했습니다.  그래서 시중에 유명하다는 분들 강의는 다 듣고 공부를 해서 저만의 공부 방향을 잡았습니다.  그렇게 공부하면서 점점 학원 강의 비중을 줄이고 개인공부 시간을 늘여갔습니다. 제가 우선으로 한 것은 법 조문과 함께 실무 기본 원리였습니다.  법 조문은 틈틈이 시간나는 대로 외웠고, 실무 기본 원리는 김성유, 정명선 평가사님을 통해 공부하였습니다.  수험생들이 습관적으로 하는 하루에 실무 문제 100점에서 150점 푸는 것이 정말 좋은지는 저는 의문입니다.  물론 실무감이 떨어지지 않기 위해서 그렇게 한다고 하지만, 반복해서 풀다보면 매너리즘에 빠지는 경우가 많기 때문입니다.  제 경우에는 실무 문제를 100점씩 매일 다르게 풀려고 노력했고, 실무에 대한 감을 잡겠다 싶을때는 500점에서 1000점 까지 빠르게 목차 잡으면서 문제를 풀었습니다.  제가 실무 문제를 접근 하는 방법은 다음과 같습니다.  먼저, 문제가 왜 그렇게 나왔는지, 관련해서 어떤 자료들이 제시되었는지 살펴봅니다.  그 후 자료 배합을 끝내고, 나만의 결과를 도출하기 전에 다시 한번 생각해봅니다.  이런 방법이 익숙해지면 같은 종류의 문제만 풀기 보다는 낯선 문제들을 접함으로써 생각하는 힘을 길러야 합니다.  저는 권소현 평가사님과 김사왕 평가사님 스터디 문제가 이질적이라 판단해서 두 분 것 모두를 다루었습니다.  끝으로 실무 공부를 하면서 계산기 때문에 고민하시는 분들이 많습니다.  저는 계산기는 공부를 거들뿐이라고 말씀드리고 싶습니다.(숫자 맞추면 물론 좋습니다.)

  이론의 경우 저는 시중에서 말하는 서브는 한번 봤습니다.  그리고 남들처럼 공부한 내용을 서브한권으로 만들어서 시험장에 들어가지도 않았습니다.  저 같은 경우는 교수님 기본서를 위주로 보았습니다.  2년차가 미쳤다고 할 정도로 우직하게 기본서를 본 거 같습니다.  공부하시면 알겠지만, 우리 감정평가이론의 경우 미흡한 부분이 많습니다.  그래서 미국이나 일본이론을 많이 인용하는 경우가 많은데, 저 같은 경우는 일본기준을 주로 본 편입니다.  이론 공부를 할 때 저는 부동산학개론 관련 기본서와 감정평가론 기본서, 일본 부동산 평가 기준 이 3권을 차례대로 하루에 1시간에서 2시간씩 읽었습니다.  이렇게 공부한 까닭은 이론은 생각하는 공부가 되어야 한다고 느꼈기 때문입니다.   많은 수험생들이 똑같은 서브를 보고 누가 더 잘 외웠느냐고 다투는 경우가 있습니다.  과연 누가 더 잘 외웠는지를 평가하는 시험이 우리 시험일까요?  저는 미숙하지만 제 나름대로 생각하는 연습을 많이 하였고, 같은 문제를 여러 번 반복해가며 쓰면서 다양하게 생각해보려고 노력했습니다.  또한 병행해서 이론의 의의노트와 체계도를 만들어서 공부할 때마다 확인하고 분류하는 습관을 들였습니다.  수험생 기간동안 정명선 평가사님의 기본서 강의와 순환강의를 다 참여하였는데, 기본서를 보는 습관과 함께 글을 쓰는 연습이 되서 제게는 많은 도움이 되었습니다.

  법규의 경우 행정법을 꼭 공부해야 하냐고 묻는 분들이 계십니다.  제 입장에서는 물론이라고 답해 드리고 싶습니다.  우리 시험과목은 약칭 토지보상법과 부공법이지만, 실제로 사례에서 나오는 문제들은 행정작용과 행정구제에 관한 내용입니다.  행정법에서 행정작용과 행정구제에 대해서 튼튼히 해두시지 않는다면, 나중에 사례 문제를 접하게 될 때 어려움을 느낄 수 있습니다.  물론 행정법의 광범위한 내용들을 다 공부하라는 것은 아닙니다.  다만, 우리 법들과 관련된 내용들은 꼼꼼히 공부할수록 좋습니다.  구체적으로 법규 같은 경우 저는 행정법 강의를 들었고, 그 후에 강병운 평가사님 강의를 다 들었습니다.  개인적으로는 한 분 을 정해서 그 분의 강의 계획대로 끝까지 듣는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.  왜냐하면 법규의 경우 문제가 하나라도 다양하게 접근할 수 있기 때문입니다.  따라서 한분의 스타일을 정확하게 익혀두시면, 어떤 문제가 나오더라도 자기 나름대로의 생각을 쓸 수 있습니다.  그리고 매법을 1순환에서 3순환까지 다 참여했는데, 이것이 큰 도움이 됐습니다.  공부를 하면 할수록 아는 것을 쓰기가 점점 어려워집니다.  특히 내가 아는 것이 많을수록 정제된 핵심 내용을 쓰기가 정말 어려운데, 이것은 많은 글쓰기를 통해서 점점 쉬워지게 됩니다. 

  시험을 앞두고 일주일 전부터 저는 같이 공부하는 사람들과 함께 시험장과 똑같은 분위기를 만들려고 노력했습니다.  그래서 시험한달 전부터 시험에 나올 문제를 예상하고, 마지막 1주일동안 공부하는 사람들과 같이 아침에 모여서 실무 100점, 이론 법규 50점씩을 시간을 재고 쓰는 훈련을 하였습니다.  0기부터 4기까지 스터디에 참여하고, 시중 복사집에서 다른 스터디의 문제들을 분석하다보면, 어느 정도 시험에 나오겠다는 논점이 파악됩니다.  물론 그 논점이 시험에 똑같이 나오지는 않지만, 그래도 서로가 중요하다고 생각하는 문제를 마지막에 직접 적어봄으로써 시험 준비를 마무리 한 것이 큰 도움이 됐습니다.  그리고 남은 시간은 오직 법전과 의의노트를 보는데 주력했습니다.  법전의 경우 틈틈이 잘 정리해둔다면, 시험장에 들고 갈 중요한 핵심노트라고 생각합니다.  끝으로 글씨에 대해서 고민하시는 분들이 있을 거라 생각되서 몇 자 적습니다.  저는 대학교 때까지 상당히 악필이었습니다. 솔직히 글씨를 보면 창피하다고 느낄 정도였습니다.  하지만 감정평가사 1차 시험을 준비하면서 매일 1시간씩 글씨 교정 연습을 하였습니다.  그래서 지금 제가 글씨를 상당히 잘 쓰는 것은 아니지만, 그래도 남들이 볼 때 쉽게 읽을 정도로 글씨를 쓸 수 있습니다.  자기가 보기 싫은 글씨는 다른 사람도 보기 싫습니다. 

III. 학원 및 스터디 (참고사항)
 저는 학원을 중심으로 공부했기에 학원 상호나 평가사님 성함이 나와서 간접 광고가 될 것 같아서 걱정됩니다.  하지만 있는 그대로 적는 것이 제 의무라고 생각하기에 그대로 표현합니다.  신림동 학원가에는 많은 유명한 분들이 있는데, 제가 언급한 분들은 그 중의 일부라고 봐주시면 감사하겠습니다.

  저는 1차 공부를 할 때는 ○○○○ 종합반을 다녔습니다.  그 당시에 좋았던 분은 부관법에 ○○○ 평가사님과 경제에 ○○○ 교수님이었습니다.  1차를 떨어지면, 2차는 응시조차 할 수 없기에 모의고사를 통해 자신의 실력을 가늠해보는 것이 필요합니다.  모의고사는 다양한 유형을 풀어보는 것이 좋다고 생각해서 모의고사의 경우 시중의 모든 학원의 것을 다 풀어봤습니다.  
  2차 공부를 할때 학원 스터디는 다음과 같이 다녔습니다. 0기 스터디는 ○○토요반, 1기, 2기는 ○○○○ 일요반 3기, 4기스터디는 ○○토요반과 ○○○○ 일요반을 다녔습니다.  그 당시 1, 2기 때는 토요반은 다니지 않고 ○○○ 평가사님 실무 문제를 아는 형과 100분 동안 풀어보고, ○○○ 변호사님 문제를 목차만 잡는 연습을 하였습니다.  단과반을 얘기하자면, ○○○, ○○○, ○○○ 평가사님 실무를 들었습니다.  제가 느끼기로는 ○○○ 평가사님 강의가 재밌고, 저한테는 잘 맞아서 5월까지 꾸준히 들었습니다.  이론의 경우 ○○○ 평가사님 기본서 강의 전부와 모든 순환강의를 들었습니다.  기본서 강의는 동영상 강의로 들었고, 순환강의 경우 직접 쓰는 시간이 포함되어 있기 때문에 학원에서 들었습니다.  법규는 ○○○ 교수님, ○○○ 변호사님 행정법 강의를 들었고, ○○○평가사님 순환강의를 들었습니다.  또한 매법은 ○○○○에서 1기부터 3기까지 참여하였습니다.

  사람마다 자기가 이해하기 쉽게 설명해주시는 강사분들이 있습니다.  그래서 제가 들었던 강사분들이 최고라고 말씀드리기는 어렵습니다. (저에게는 최고였습니다.)  따라서 1회 정도 청강을 하고 자신에게 가장 맞는 분을 찾아가는 것이 좋다고 생각합니다.  또한 개별스터디를 참여하지 않고, 혼자서는 막막해서 공부하기 어려운 분들은 과감하게 강의를 많이 보는 것이 필요하다고 생각합니다.  많은 강의를 통해 자기도 모르게 체계를 잡게 되고, 중요한 것이 무엇인지 파악할 수 있기 때문입니다.  특히, 행정법의 경우는 같은 강의를 반복하는 것이 좋습니다.

IV. 고마운 사람들

  먼저 제 능력이상으로 좋은 결과를 허락해주신 하나님께 감사드립니다.  그리고 수험생활 동안 저를 격려해주고 함께 해준 부모님과 여동생에게 고맙습니다.  2년이라는 짧은 기간 동안 정말 신림동에서 많은 감정평가사님들과 교수님 강의를 들었습니다.  그분들 한분 한분께 정말 감사드립니다.  특히, 1차 공부 때 많은 격려해주신 ○○○ 평가사님과 2차 공부 때 격려해주신 ○○○, ○○○ 평가사님과 ○○○○ 원장님께 진심으로 감사드립니다.  공부를 하면서 많은 사람들을 못 만났습니다.  1기 스터디를 하면서부터는 시험 날까지 단 하루도 제대로 쉬지 못하고 공부했습니다.  이런 상황에서 짧은 시간이지만 와서 식사라도 함께 한 승준이, 승훈이한테 고마운 마음을 전합니다.  고맙다고 하고 싶은 사람들이 너무 많은데 막상 쓰려고 하니까 한분 한분이 누락될까봐 여기에 다 적지 못합니다.  이 점 많은 양해 부탁드립니다.  끝으로 수험생 기간 동안 상당히 의지한 같은 수험생인 석환이형, 대현이한테도 고맙다고 전합니다.  감사합니다.